来源：辽沈晚报  

《沈阳市物业管理条例》将于明年1月1日施行

即便部分业主欠缴物业费，物业公司也不能以此为由减少物业服务或者降低服务质量、标准。

沈阳的业主也不得以房屋空置、存在开发遗留问题或者不需要物业服务等为由，拒交物业服务费。

昨日上午沈阳市人大常委会召开的新闻发布会透露，《沈阳市物业管理条例》（以下简称“《条例》”）将于2011年1月1日起施行，对于物业管理小区内占用公共道路、场地停放机动车的，由业主大会决定是否收费及收费标准，停车费扣除管理成本后由全体业主共有。

在谈到立法的必要性时，沈阳市人大常委会秘书长张宁透露，目前物业管理主要存在“四大问题”。首先，因开发商遗留项目问题导致房屋出现质量问题，致使业主与物业纠纷不断。

弃管小区无人管理，影响群众生活。物业企业侵占业主利益和不履行服务合同等问题，也给居民造成生活困扰。

沈阳市房产局透露的数据显示，沈阳目前拥有住宅小区面积1.61亿平方米，其中旧小区8090万平方米，按照《条例》旧小区将逐步对其进行综合改造。

物业提前跑？保证金里扣钱！

物业公司未来需要交纳履约保证金，它的具体办法将由沈阳市政府制定。

明年元旦以后，沈阳的物业公司如果在合同没到期就提前“撂挑子”，导致小区弃管，那么居委会或者村委会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾搜集清运实施管理，直到业主大会聘用了新的物业公司。

至于这其中发生的费用，将从逃跑物业公司交纳的保证金里扣除。《条例》中的这一规定，有望从根本上解决物业公司“撂挑子”逃跑的问题。

沈阳市人大常委会参与立法的相关人士透露，“物业提前跑，保证金里扣钱”这一规定写入《条例》，在全国范围沈阳都是第一个！

物业费咋收？标准双方协商

在业主大会设立前，新建住宅小区前期物业管理期间的物业服务费，由沈阳市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，并依法核发临时收费许可证。

当业主大会设立后，物业收费标准需要由业主大会与物业公司协商确定，这意味着今后物业收费标准由物业公司“一家说了算”的情况，将不复存在。

对于非住宅小区的物业服务费，《条例》的规定是“实行市场调价”。

收停车费归业主共有！

小区内占用公共道路、场所停车，收不收费物业没权利决定，必须由业主大会“拍板”。也就是说，在没有得到业主大会同意前，一旦物业单方面对停在小区公共道路、场所的车辆收费，都属于违规。

按照《条例》的规定，业主大会决定收取机动车场地占用费的，由物业公司代为收取，单独记账、独立核算，定期公布账目，并接受业主监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。

维修基金可以业主自己管

业主大会成立前，住宅专项维修基金由沈阳市房产主管部门代管，并在商业银行开设专户。

业主大会成立后，可以决定自行管理住宅专项维修基金，不过这需要在银行开设专户，并接受房产部门的监督。

开设住宅维修基金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门号设分账户；未划定物业管理区域的，以栋为单位设账，按房屋门号设分账户。

未设业委会 居委会、村委会代行职责

《条例》规定，在尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的小区，街道办事处、乡镇政府可以指定物业所在地的居委会或村委会代行业主委员会职责。

不过，这种代行职责，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主书面同意。

保修抵押金治“开发商后遗症”

《条例》规定建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业委会或者物业公司可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

沈阳市和平区业主代表协会会长杨树林介绍，建设工程保修抵押金这笔钱的总规模是项目工程造价的3%，它能够解决开发商遗留的质量“后遗症”。

各方反响

沈阳市房产局副局长李守东：我们将逐步细化《条例》，让相关规定更有操作性，我们将集中精力……建立好（物业企业）优胜劣汰淘汰机制，与有关部门拟定物业服务收费办法，起草住宅维修基金应急管理办法……

保利物业管理（沈阳）公司总经理李庆：《条例》提出物业管理要建立物业履约金制度、物业服务要公布服务费收支状况、不得以业主拖欠物业费为由降低服务内容或者服务质量……这些看似给服务企业念上了 “紧箍咒”，实际上却起到了净化市场的作用，能促进物业企业优胜劣汰。

辽沈街道办事处主任冯艳：日常工作中，我们常常遇到这样的问题，新建物业管理小区应当设立业主大会但是迟迟没有设立，而且一旦到了不得不设的时候，往往矛盾已经很尖锐了，按照新《条例》，我们将当好“指导员”，适时指导业主大会的设立。

物业赚多少 花多少都要公示

《条例》规定，物业服务企业每年第一季度要在小区里的显著位置公布上一年的收支情况，如果业主提出质询，物业必须及时答复。

业主大会或者业主委员会如果要对物业公司的财务状况进行审计，物业也必须配合。

“就像上市公司要向股东公布财务状况一样，赔了、赚了物业公司都要明明白白地告诉业主。”沈阳市房产局物业管理处处长陈全说。    记者 杨军